El Censo 2017 determinó, según informó el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), que la región con mayor cantidad de población censada fue la Metropolitana, con 7.112.808 personas (40,5% del total), cifra que no considera a los nuevos inmigrantes.

Frente a una alta población surge la problemática de la vivienda, la cual por parte de las inmobiliarias puede ser respondida, pero no necesariamente con las condiciones ideales, produciéndose los denominados guetos verticales.

Según el Censo 2017, en Santiago existe sobre dos millones de viviendas, cifra que continúa en aumento. Para conocer más sobre las dificultades que enfrenta la ciudad para seguir creciendo, pero sin dejar de lado la calidad de vida, entrevistamos a María Eliana Pino, Directora del Departamento de Planificación y Ordenamiento Territorial.

¿Cuáles son los instrumentos que se utilizan para determinar los límites de construcción?

Existen los instrumentos de planificación territorial, que están contenidos en la Ley General de Vivienda y Urbanismo, estos son la forma en que se zonifica el espacio urbano y cómo se regula el uso de estos espacios. Un ejemplo de instrumento son los planos reguladores, hay solo tres porque son pocas las zonas que están conurbadas – que comprenden una serie áreas urbanas que a través del crecimiento poblacional y su crecimiento físico se fusionan -, entonces tienen la suma de muchas comunas.

Después vienen los planos reguladores por comuna, donde se generan lineamientos muy globales de lo que se pudiera hacer ahí y se regula a través de varias situaciones muy técnicas elaboradas por arquitectos, como matrices del ancho de la calle, altura máxima permitida, combinaciones de uso y porcentajes de uso, lo que se denomina la ‘capacidad de acogida’, que es cuántas unidades habitacionales se pueden hacer por espacio, etc. Todo esto está determinado en el plano regulador.

¿Cuánto se puede demorar la creación de un Plano Regulador?

Es un proceso largo, demora no menos de dos años en elaborarse y consiste en 16 temas que se articulan y finalmente el profesional responsable de evaluarlo es un arquitecto, él es el que firma el proyecto, que una vez aprobado va a ser lo que regule el uso específico de suelo.

En esta zonificación donde se explicitan porcentajes de uso, ya sea comercial, residencial exclusivo, uso mixto, polígonos industriales, con industrias inofensivas o dónde se permita un polígono industrial con fábricas más contaminantes, es un puzle que realizan los arquitectos, pero también es participativo, se le consulta a la gente y ahí cualquiera que tenga reparos puede hacer su observación por escrito, así que el trámite es muy largo.

¿Cómo se llega a la existencia de “guetos verticales”?

En esta situación extrema, como un “gueto vertical”, se plantean en un límite comunal, ya que lo que busca el inversionista inmobiliario o las empresas, es maximizar la rentabilidad de su inversión, entonces la práctica habitual es que contraten un abogado y él busca “cuál es la libertad” y está en lo que se denomina “ausencia de la ley”, es decir si no está explícitamente regulado en la normativa entonces no es ilegal, puede que sea inmoral, pero no es ilegal.

Entonces lo que hacen las inmobiliarias es buscar estudios de las normativas reguladoras, concretamente el llamado “máximo de ocupación posible”, que responde a estudios de economía urbana, y una vez que se hace eso nadie puede decir que no, nadie puede impedir que lo que ahí está propuesto se cumpla, por eso aparecen estas aberraciones donde explotan esta posibilidad, sin considerar efectos sinérgicos como es la congestión que se genera, la alta demanda de todo tipo de beneficios de un edificio, problema de ascensores, etc.

¿Quiénes compraron un departamento y hoy lo ven como un “gueto vertical», pueden hacer algo al respecto?

No, porque cuando firman la compra, es un problema que no tiene que ver con la propiedad, se asume que la persona estuvo de acuerdo en comprar ahí y si después viene un arrendatario se entiende que está dispuesto a vivir así, por lo que si no les gusta hay que cambiarse, no tienen más opción.

Hay muchos problemas con el tema de las densidades de los edificios, ya que colapsa en el uso, pero lo que ahí ocurre no es ilegal, hay faltas a la ética, pero eso no está sancionado.

¿Cómo una persona que desconoce del tema puede asegurarse de no comprar en un “futuro gueto vertical”?

Si uno compra tiene que dar el visto bueno a lo que se está comprando y hay asesorías profesionales que ayudan a ver lo que una persona, desde la ignorancia natural, no ve, yo sugiero eso, porque es una decisión muy importante, sobre todo considerando que la mayoría de la gente solo puede comprar una única vivienda en la vida, entonces comprar una vivienda para que después se transforme en una tortura, es una decisión que tiene que tomarse a conciencia y con la ayuda técnica necesaria.

¿A qué otra causa se puede atribuir estos problemas?

Mucha gente compra, por inversión, por eso a veces la venta se hace de a dos o tres departamentos y siempre pensando en el negocio, pensando en rentabilizar por este “juego”, que quizás en algún momento sirvió, pero que ya no es negocio, que era el “cómpralo, se paga solo porque lo arriendas, con esa plata pagas el dividendo y además te quedas con una ganancia”, entonces finalmente los que sufren este problema son los arrendatarios.

Otro tema es que estos “guetos” están llenos de inmigrantes que llegan a extremos en que uno arrienda un departamento y después subarrienda a tanta gente como quepa durmiendo a lo largo. Este es un fenómeno nuevo en nuestro país, pero que existe en todas partes del mundo en los que llega gran cantidad de inmigrantes.

¿Cómo se puede solucionar esta problemática?

Hay que ajustar los planos reguladores y las zonificaciones a las dinámicas que van ocurriendo, hay algunos que tienen 50 años, están hechos de acuerdo a una realidad muy diferente a la actual y los que son nuevos tienen entre 10 y 20 años y ya han hecho zonificaciones para 30 años más.

La posibilidad de cambiar estos planos solo se da a través de otro instrumento que se llama “seccionales” que es cuando se cambia un sector en particular, el problema es la falta de visión de conjunto, porque se focalizan en un proyecto, pero no ven lo que ocurre al lado, ese es un resultado propio de un enfoque de ámbito o de compartimento, que es una visión propia de la edad industrial y que debiera ser superada con el enfoque sistémico donde se ve la totalidad, para que no sea una sumatoria de partes que terminan haciendo un Frankenstein urbano, con edificios muy altos y densos al lado de cités o casas chicas.

¿En qué consiste el enfoque sistémico?

Significa pensar, diseñar y proponer puentes interdisciplinarios para obtener un resultado de conjunto, por ejemplo en un paisaje natural no es más importante el agua, que el suelo, que el aire o el sol, todos son importantes porque todos configuran el paisaje, en este caso el paisaje urbano debe tener esta misma consistencia, esta misma articulación que, por el momento, no la tiene porque estos instrumentos deben ser revisados para finalmente tener una visión y una solución que impida que estas situaciones se vuelvan a repetir. Es lo que demanda nuestra sociedad futura, hay que ver cómo se generan estos puentes porque es importante trabajar en equipo y crear los espacios interpersonales colaborativos o si no van a seguir reproduciéndose los guetos.

Desde la academia, ¿cuál es el aporte?

El esfuerzo permanente es hacer proyectos que sean espacios de convergencia entre los saberes interdisciplinares y la formación de nuevos profesionales. Tengo fe en el futuro, creo en las nuevas generaciones y en la manera en que ellos pueden visualizar nuevas formas de resolver estos problemas que están heredados de un modelo tradicional que fue bueno en un momento, pero que hoy ya está superado… El cambio viene, va a sobrevenir el modelo es sistémico, no hay otro y en la medida que visualicemos eso tenemos un gran futuro como Universidad, como nueva generación y como país.

Por Carolina Vásquez Cárcamo